Regras de construção, uso e ocupação dos lotes do Condomínio Tramonto

Estas normas complementam a Convenção de Condomínio e valem para todos os proprietários, possuidores, construtores e profissionais responsáveis pelas obras no Condomínio Tramonto. O texto integral também está no PDF das regras de construção, para imprimir ou entregar ao projetista.

I. Destinação e uso das unidades autônomas

• Cada unidade autônoma (lote) pode conter uma única edificação residencial, destinada exclusivamente à habitação unifamiliar. É vedada a construção de mais de uma residência no mesmo lote.
• É expressamente proibido usar as edificações para fins comerciais, industriais, institucionais ou de prestação de serviços, como comércio em geral, escritórios, clínicas, consultórios, colégios, templos, hotéis, pousadas, ateliês ou atividades similares, ainda que de forma parcial, eventual ou temporária.
• O uso da unidade deve preservar o caráter estritamente residencial do condomínio.

II. Aprovação de projetos

• Todo projeto de construção, ampliação, reforma ou demolição deve ser submetido à análise e aprovação do condomínio antes de ir aos órgãos públicos.
• Para a análise, o proprietário apresenta o projeto arquitetônico completo, com no mínimo: implantação com recuos e cotas, plantas baixas, planta de cobertura, cortes, fachadas, projeto de drenagem das águas pluviais do lote e memorial descritivo da edificação.
• O condomínio pode exigir ajustes técnicos ou arquitetônicos sempre que necessário para garantir a harmonia estética, o cumprimento das normas internas e a preservação das áreas comuns.
• O condomínio pode fiscalizar a execução da obra e determinar sua paralisação imediata em caso de descumprimento deste memorial, da Convenção ou do projeto aprovado.

III. Gabarito, pavimentos e altura

• Limite de três pavimentos: térreo, pavimento superior e subsolo, este limitado a 30% da área do lote.
• Altura máxima da edificação principal de 9,00 m, medidos a partir do nível médio do terreno natural do lote. O reservatório superior fica de fora, desde que sua área não passe de 2% da área total do terreno.
• Caixas d’água, casas de máquinas, mirantes e volumes técnicos devem estar integrados ao conjunto, receber tratamento estético compatível com a edificação principal e não descaracterizar o gabarito.

IV. Taxa de ocupação e área permeável

• Taxa de ocupação máxima de 50% da área total do lote, com coeficiente de aproveitamento de 1,00.
• A projeção horizontal da edificação principal respeita integralmente esse limite. Só beirais ficam de fora.
• Cada lote mantém área permeável mínima de 15% de sua área total.

V. Edículas e construções complementares

• Edículas são permitidas apenas como área de apoio e lazer: churrasqueira, banheiro, depósito ou ambientes similares.
• É vedado usar a edícula como residência independente, e ela não pode ter dormitórios.
• A edícula deve ser exclusivamente térrea, com pé-direito máximo de 3,00 m.
• Sua projeção horizontal não pode passar de 25% da projeção da edificação principal.
• A edícula não pode ficar dentro da faixa de recuo obrigatório de fundos, e deve guardar afastamento mínimo de 2,00 m do muro de fundo do lote.

VI. Afastamentos e recuos obrigatórios

• Recuo frontal de 5,00 m a partir do alinhamento do lote. Recuos laterais de no mínimo 1,50 m em cada lateral. Recuo de fundos de no mínimo 2,00 m.
• Os recuos são medidos a partir da face externa da alvenaria. Admitem-se só projeções de cobertura (beirais ou lajes) com avanço máximo de 1,00 m. Se a projeção passar de 1,00 m, o recuo é medido a partir do limite da projeção excedente.
• Na faixa de recuo frontal é vedada qualquer construção permanente ou provisória e qualquer tipo de fechamento físico. Só se admite uso paisagístico.
• Ficam vedados nessa faixa: muros, gradis, cercas, portões, painéis, pergolados fechados, brises com função de barreira, decks, varandas, garagens, abrigos para veículos ou qualquer elemento que caracterize fechamento ou ocupação da área.
• Piscinas não são edificação e por isso não se submetem aos recuos da edificação principal. Podem ficar inclusive na área entre a edificação principal e os limites do lote.

VII. Muros, fechamentos e padrão visual

• É expressamente proibido construir muros, paredes, cercas, gradis ou qualquer fechamento físico na frente dos lotes, inclusive na faixa de recuo frontal.
• O recuo frontal fica totalmente aberto. Admitem-se apenas elementos de paisagismo, sem função de delimitação ou barreira.
• Muros e fechamentos sólidos só nas divisas laterais e de fundo.
• Muros laterais e de fundo têm altura máxima de 1,80 m, medidos a partir do nível natural do terreno do próprio lote. Nos 5,00 m de recuo frontal, o muro lateral pode ter no máximo 1,10 m.
• É vedada a instalação de cercas elétricas, concertinas, arames farpados, lâminas cortantes ou dispositivos de segurança aparentes voltados para as áreas comuns.
• Qualquer exceção depende de aprovação expressa e formal do condomínio, por motivo técnico justificado, e não constitui precedente.

VIII. Terraplenagem, taludes e drenagem

• Nenhuma terraplenagem pode ser executada sem projeto previamente aprovado pelo condomínio e pelos órgãos competentes.
• Taludes de corte ou aterro recebem tratamento técnico adequado, com contenções quando necessárias e cobertura vegetal obrigatória, para prevenir erosão.
• A drenagem das águas pluviais dentro do lote é responsabilidade inteira do proprietário. É vedado lançar águas sobre lotes vizinhos ou áreas comuns.
• O proprietário responde pela manutenção do sistema de drenagem e por danos decorrentes de falhas ou omissões.
• Os adquirentes de lotes a jusante são obrigados a conceder servidão de passagem para a rede de águas pluviais nos recuos de fundo ou lateral, quando o lote vizinho tiver desnível do perfil original com queda para os fundos e precisar dessa servidão para escoar à rede de drenagem.

IX. Disposições gerais de obra

• É vedado usar lotes vizinhos como canteiro, depósito de materiais ou área de apoio sem autorização expressa e formal do respectivo proprietário e do condomínio.
• O proprietário responde por danos às áreas comuns, vias internas, passeios, jardins, redes de infraestrutura ou equipamentos do condomínio.
• Para iniciar a construção, depois da terraplenagem, o lote deve ser cercado com tapume em todo o perímetro, nos limites do lote, de telha metálica, com altura mínima de 1,80 m e a face voltada para a rua pintada em verde bandeira. Durante toda a obra o tapume fica em bom estado, com manutenção e pintura sempre que necessário.
• O descumprimento destas normas autoriza o condomínio a determinar o embargo imediato da obra, sem prejuízo da comunicação aos órgãos públicos e das penalidades previstas na Convenção.

X. Disposições finais

• Estas normas complementam a Convenção de Condomínio e devem ser observadas por todos os proprietários, possuidores, construtores e profissionais responsáveis pelas obras no Condomínio Tramonto.
• Os casos omissos são resolvidos pelo condomínio, observada a legislação urbanística vigente e os princípios de preservação do padrão arquitetônico e urbanístico do empreendimento.

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